Quels sont les caractéristiques du cash flow et comment l’optimiser ?

Lors d’un investissement immobilier, il y a d’un côté les charges, et de l’autre les revenus. Ils constituent les entrées et les sorties d’argent. La différence entre ces variables est un des éléments essentiels à connaitre pour tout projet puisqu’il indique l’épargne à y allouer sur une période de temps.

DANS QUELLES SITUATIONS LE CASH FLOW EST-IL POSITIF ?

Il y a deux scénarios possibles :

  • Revenus – Charges = X > 0, alors le cash flow est positif de X €. Il s’agit donc d’un revenu supplémentaire.
  • Revenus – Charges = X < 0, alors le cash flow est négatif de X €. Il s’agit donc d’un effort d’épargne.

COMMENT EST COMPOSÉ LE CASH FLOW ?

REVENUS

  • Les loyers perçus
  • Les éventuelles déductions d’impôts
  • Les éventuelles réductions d’impôts (La loi Pinel par exemple)

CHARGES

  • Les intérêts d’emprunts
  • Les mensualités
  • Les charges de copropriété
  • La taxe foncière
  • Les travaux
  • Les assurances

Prévoir son cash flow :

Le cash-flow est un indicateur important de la solidité de votre investissement. Il est indispensable de prévoir le futur cash-flow de l’investissement. Cela permet d’anticiper les difficultés potentielles et d’aborder son investissement avec sérénité. Ainsi, cela permet d’identifier à l’avance quels seront les postes de dépenses importants dans son investissement afin de les réduire au maximum et de prévoir une trésorerie suffisante pour y faire face en temps voulu sans difficulté. Par exemple, nous recommandons pour un investissement immobilier classique de prévoir 6 mois de loyers de trésorerie pour faire face à d’éventuels imprévus (loyer impayé, travaux, dégradation du matériel par le locataire…).

Pour établir son cash-flow prévisionnel, il faut tout d’abord identifier ses entrées et ses sorties. Ces entrées et sorties sont définies dans les paragraphes précédents (charges et revenus). Il est alors possible de les classer dans des tableaux en les distinguant par familles (exemple : dépenses déductibles des impôts ou non).

Après avoir effectué ce travail, il est possible d’établir son cash-flow prévisionnel. Vous pouvez être amenés à prévoir des scénarios plus ou moins optimistes et ainsi prévoir plus ou moins de liquidités de précaution pour l’investissement.

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